相続した空き家の売却で困っていませんか？
「親が亡くなり、実家を相続したけれど、住む予定がない…」「空き家を売りたいけど、何から手をつければいいの？」
このように、相続した空き家の扱いに悩む方は多いのではないでしょうか？特に横浜のような都市部では、固定資産税の負担や維持管理の手間が大きな問題になりがちです。
実際、総務省の調査によると、日本の空き家率は**約13.8%（約849万戸）**に達しており、そのうち相続によって発生した空き家も少なくありません。空き家を放置していると、固定資産税の負担が増えたり、老朽化による倒壊リスクが高まることもあります。
しかし、いざ売却しようと思っても、次のような壁にぶつかることが多いです。
相続登記が終わっていないため、売却できない
相続人の間で意見がまとまらず、売却の話が進まない
売却時にかかる税金が高額にならないか不安
こうした問題を解決するためには、売却の流れを正しく理解し、法律や税金のポイントを押さえておくことが重要です。
この記事では、弁護士の視点から「横浜で相続した空き家を売却する際に知っておくべき法律や税金」について詳しく解説します。
「知らなかった！」と後悔しないために、ぜひ最後まで読んで、スムーズな空き家売却を実現しましょう！
横浜で相続した空き家を売却する前に知るべき法律
空き家を売却する際には、いくつかの法律が関わってきます。特に相続不動産の場合、相続登記の義務化・共有名義の問題・税制優遇の特例などを知っておくことが大切です。これらを理解しておかないと、売却がスムーズに進まなかったり、思わぬトラブルに発展する可能性があります。
では、それぞれ詳しく見ていきましょう！
相続登記の義務化とその影響（2024年改正）
✅ 2024年4月から相続登記が義務化！
これまでは、相続した不動産の登記（名義変更）は任意でしたが、2024年4月から義務化されました。これにより、相続した空き家の名義をそのまま放置すると、罰則（10万円以下の過料）が科される可能性があります。
📌 具体例：登記を放置したことで売却できなかったケース
事例：横浜市港北区のＡさん（50代）
Ａさんは数年前に父親から横浜の実家を相続しましたが、名義変更（相続登記）をしないまま放置していました。
しかし、売却しようと不動産会社に相談したところ、「相続登記が済んでいないと売却できません」と言われてしまいました。結局、相続登記を行うために司法書士に依頼し、2ヶ月以上かかってしまったのです。
▶ 対策：相続登記は早めに済ませる！
売却をスムーズに進めるためにも、相続登記は早めに行うことが大切です。横浜では、司法書士や弁護士に相談しながら手続きを進めることができます。
共有名義の空き家を売却する際の注意点
相続人が複数いる場合、相続不動産は共有名義になることが一般的です。この場合、空き家を売却するためには、共有者全員の同意が必要になります。
📌 具体例：共有者の意見が合わずに売却できないケース
事例：横浜市中区のＢさん（60代）
Ｂさんは、両親が住んでいた家を兄弟3人で相続しました。
Ｂさんはすぐに売却したかったのですが、弟が「賃貸にしたい」と反対したため、話がまとまりませんでした。最終的に弁護士を間に入れて協議を行い、ようやく売却が実現しましたが、1年以上の時間を要しました。
▶ 対策：相続人同士で早めに話し合い、意見の違いを調整する
共有名義の不動産は、トラブルを防ぐためにも事前に売却方針を話し合っておくことが大切です。どうしても意見がまとまらない場合は、弁護士に相談し、調整を依頼するのも有効な手段です。
空き家特例とは？適用条件と注意点
相続した空き家を売却する際に、「3,000万円の特別控除（空き家特例）」を適用できる可能性があります。
この特例を利用すれば、売却益から最大3,000万円まで控除になるため、税金負担を大幅に軽減できます。
✅ 空き家特例の適用条件
特例を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。
被相続人が亡くなった時点で、一人暮らしだったこと
昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地であること
相続開始から3年以内に売却すること
詳しい条件はこちらから
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
📌 具体例：特例を適用できなかったケース
事例：横浜市青葉区のＣさん（40代）
Ｃさんは、亡くなった父親の実家を相続し、5年後に売却しました。ところが、空き家特例は「相続から3年以内の売却」が条件だったため、特例を受けられずに多額の税金を払うことに…！
▶ 対策：早めに売却を検討し、3年以内に手続きを進める！
空き家特例を適用するには、「3年以内」という期限があるため、早めに売却の準備を進めることが重要です。また、売却前に建物の耐震診断を行い、特例の適用要件を満たしておくこともポイントです。
まとめ：法律を押さえてスムーズな売却を！
2024年4月から相続登記が義務化され、放置すると罰則がある
共有名義の空き家は、相続人同士で早めに話し合うことが重要
3,000万円の空き家特例を活用するには「3年以内の売却」が必須
これらの法律をしっかり理解し、事前に対策を取ることで、スムーズに売却を進めることができます。
相続した空き家の売却でかかる税金と節税対策
相続した空き家を売却するとき、気になるのが税金の負担です。「せっかく高く売れたのに、税金でほとんど持っていかれた…」なんてことにならないよう、税金の種類や節税方法を事前に知っておくことが大切です。
ここでは、相続した空き家の売却に関わる主な税金と、その節税対策について解説します！
売却時にかかる税金（譲渡所得税・住民税）
空き家を売却したときに発生する主な税金が譲渡所得税と住民税です。これは、売却価格から取得費（購入時の価格）や諸経費を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。
✅ 税金の計算方法
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
これに対して、以下の税率がかかります。
所有期間 | 譲渡所得税 | 住民税 | 合計税率 |
5年以下（短期譲渡） | 30% | 9% | 39% |
5年以上（長期譲渡） | 15% | 5% | 20% |
ここでよくある誤解が、相続した不動産は、元々の所有者、つまり、相続人の被相続人が取得した（買った）時から計算します。
死亡した人（被相続人）の取得日がそのまま取得した人に引き継がれます。
したがって、死亡した人が取得した時から、相続で取得した人が譲渡した年の1月1日までの所有期間で長期譲渡か短期譲渡かを判定することになります。
固定資産税・都市計画税の負担を減らすには？
空き家を所有していると、固定資産税と都市計画税が毎年かかります。
✅ 固定資産税の軽減措置
住宅用地の軽減措置（住宅がある土地は固定資産税が1/6になる）
小規模住宅用地の特例（200㎡以下の部分はさらに軽減）
しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、税額が最大6倍になる可能性があります。
📌 具体例：更地にして税負担が増えたケース
事例：横浜市磯子区のＥさん（40代）
Ｅさんは、老朽化した実家を相続し、「売却しやすくするため」に建物を解体。しかし、固定資産税の通知を見てビックリ！
更地になったことで、固定資産税が 約6倍に跳ね上がり、売却までの間、大きな負担となってしまいました。
▶ 対策：すぐに売却できるなら、更地にしない方が有利！
税負担を抑えるためには、更地にする前に売却計画を立てることが重要です。
相続税の負担を軽減する方法
空き家の売却とは別に、相続時にかかる「相続税」を抑える方法もあります。
✅ 小規模宅地等の特例を活用する
被相続人が住んでいた土地なら、最大80%の減額が可能
相続人が「引き続き住む」または「売却する場合」も適用可
📌 具体例：特例を適用できずに相続税が高額になったケース
事例：横浜市神奈川区のＦさん（30代）
Ｆさんは、祖母の住んでいた家を相続しましたが、「小規模宅地等の特例」を知らずに申告。結果、通常の相続税評価額で計算され、税負担が数百万円高くなってしまいました。
▶ 対策：相続前に特例の適用条件を確認しておく！
相続税対策は、生前のうちに専門家と相談しておくことが重要です。
まとめ：税金を理解して、賢く売却しよう！
譲渡所得税は長期・短期で税率が変わる（5年以上なら税率が低い）
更地にすると固定資産税が最大6倍になるので注意！
相続税を抑えるには「小規模宅地等の特例」を活用する
税金の負担を最小限に抑えるためには、早めの準備と適用できる特例の確認が欠かせません。
横浜で相続不動産を売却する際の相談先
相続した空き家をスムーズに売却するためには、専門家に相談することが重要です。
「誰に何を相談すればいいの？」と悩む方も多いですが、弁護士・不動産会社・税理士・司法書士など、目的に応じた相談先を選ぶことで、売却がスムーズに進みます。
ここでは、相続不動産の売却に関わる専門家の役割と、それぞれの相談ポイントについて解説します！
不動産会社と弁護士の役割の違い
相続不動産を売却する際、不動産会社と弁護士はどのような役割を持つのでしょうか？
✅ 不動産会社に相談すべきこと
不動産の査定（売却価格の目安を知る）
売却活動のサポート（買主探し・契約手続き）
市場動向や売却のタイミングについてのアドバイス
不動産会社は、売却を進めるための実務的なサポートをしてくれます。
✅ 弁護士に相談すべきこと
相続人間のトラブルの解決（遺産分割協議の調整）
相続登記や共有名義の整理
税制優遇の適用可否や法律面でのアドバイス
特に、相続人同士で意見がまとまらないケースでは、弁護士のサポートが必要になります。
📌 具体例：兄弟間で意見が食い違い、弁護士の介入で解決したケース
事例：横浜市南区のＧさん（40代）
Ｇさんは、両親が住んでいた実家を兄弟3人で相続しました。Ｇさんは「早く売却したい」と思っていましたが、兄が「思い出があるから売りたくない」と反対し、話が進みませんでした。
不動産会社では解決できず、弁護士に相談したところ、法的な観点から「遺産分割協議書」を作成し、兄も納得。最終的に、スムーズに売却できました。
▶ 対策：相続人間でトラブルが発生しそうなら、弁護士に早めに相談！
横浜で相談できる専門家の選び方
相続不動産を売却する際に、どの専門家に相談するべきかをまとめました。
相談内容 | 相談先 | ポイント |
売却価格を知りたい | 不動産会社 | 複数の会社に査定を依頼すると◎ |
相続人同士のトラブルを解決したい | 弁護士 | 遺産分割協議や共有名義の整理 |
相続登記の手続きをしたい | 司法書士 | 相続登記の義務化に対応 |
税金の対策をしたい | 税理士 | 譲渡所得税や相続税の軽減策 |
📌 具体例：適切な専門家に相談しなかったため、時間がかかったケース
事例：横浜市金沢区のＨさん（50代）
Ｈさんは、相続した空き家の売却を不動産会社に依頼しましたが、相続登記が済んでおらず、売却がストップ。不動産会社では対応できなかったため、後から司法書士に依頼し、登記完了までに2ヶ月もかかってしまいました。
▶ 対策：売却前に、弁護士や司法書士に相談しておくとスムーズ！
横浜で相続不動産の売却相談ができる窓口
横浜市では、空き家対策や相続不動産の相談ができる公的機関や専門家団体がいくつかあります。
まとめ：専門家に相談してスムーズな売却を！
売却価格の相談は不動産会社、相続トラブルは弁護士が最適
相続登記は司法書士、税金対策は税理士に相談
横浜市や神奈川県の相談窓口を活用すると、無料で専門家のアドバイスが受けられる
まとめ｜横浜で相続した空き家をスムーズに売却するために
相続した空き家を売却する際には、法律や税金の知識が必要であり、適切な専門家のサポートを受けることが重要です。
ここまで解説してきたポイントを振り返ると、スムーズな売却のために必要なステップは以下の3つです。
✅ ① 売却前に必要な手続きを確認する
2024年4月から相続登記が義務化 → 名義変更を早めに済ませる
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行う
空き家特例（3,000万円控除）を適用できるか確認する
✅ ② 売却時に発生する税金を把握する
譲渡所得税は所有期間によって税率が変わる（5年以上で税率が軽減）
更地にすると固定資産税が最大6倍に増える可能性がある
小規模宅地等の特例を活用し、相続税を軽減する
✅ ③ 専門家に相談しながら売却を進める
売却価格の査定や売却活動は不動産会社に依頼
相続人同士のトラブルがある場合は弁護士に相談
登記の手続きは司法書士、税金の相談は税理士に依頼
横浜市や神奈川県の無料相談窓口も活用できる
最後に｜後悔しない売却を実現するために
相続した空き家の売却は、事前準備と適切な専門家のサポートが鍵になります。「どこに相談すればいいかわからない…」と悩んでいる方は、まずは弁護士や不動産会社に相談し、最適な売却プランを立てることをおすすめします。
横浜で相続した空き家をスムーズに、そして有利に売却するために、今回の内容をぜひ活用してください！
以上、「相続した空き家を売却する前に！横浜で知っておきたい法律と税金」でした！
弁護士 大石誠
横浜市中区日本大通17番地JPR横浜日本大通ビル10階 横浜平和法律事務所
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