知らないと危険！横浜の不動産相続でよくある失敗と対策法
- 誠 大石
- 4月5日
- 読了時間: 9分
はじめに
「不動産の相続って、何から手をつけたらいいのか分からない…」そんな声を、私たち弁護士は日々の相談の中でよく耳にします。特に横浜のように地価が高く、不動産の価値が高い地域では、相続にまつわるトラブルやミスが起きやすいのが現実です。
実際、相続の場面では「名義変更を後回しにしてしまった」「税金の対策をしておらず、多額の納税を迫られた」など、ちょっとした見落としが大きな損失につながるケースが少なくありません。
この記事では、横浜エリアでよく見られる不動産相続の失敗例をもとに、その原因や背景、そして弁護士としてお伝えしたい「対策法」まで、分かりやすく整理してご紹介します。
これから不動産の相続を控えている方、すでに相続が発生して手続きを進めようとしている方、ぜひ最後まで読んでいただき、大切な財産を守るヒントにしてくださいね。
横浜での不動産相続でよくある失敗とは
不動産の相続って、一生のうちに何度も経験することではありませんよね。だからこそ、多くの方が「何をどうすればいいのか分からない…」と迷ってしまいます。そして、その“迷い”や“先延ばし”が、思わぬトラブルの元になることも。
横浜のように地価が高く、物件の価値が大きいエリアでは、ほんのちょっとの手続きミスが、大きなお金の損失につながることもあるんです。
ここでは、実際に私が弁護士として関わった事例も交えながら、よくある失敗をご紹介します。
①名義変更を放置してしまい、売却できなくなった
相続でよくあるのが、「名義変更はそのうちやろう」と後回しにしてしまうケース。しかし、不動産の名義が亡くなった方のままでは、売却も活用もできません。
例えば、横浜市港北区に住んでいたAさんのケース。お父様から一戸建てを相続したものの、手続きが面倒で名義変更を放置していたところ、5年後に土地を売りたいと思ったタイミングで、大問題が発覚。相続人の一人が亡くなっており、その子どもたちが新たに「法定相続人」として加わることになり、合意形成にとても時間がかかってしまいました。
このように、名義変更を先延ばしにすることで、手続きが複雑化し、売却や活用が困難になるというケースは本当に多いです。
②共有相続で意見がまとまらず、不動産が“塩漬け”に
「不動産はとりあえずみんなで共有にしておこう」これも、よくある選択肢ですが、後々問題を生みやすい方法です。
たとえば兄弟3人で共有相続したとして、一人が売却したいと思っても、他の二人が反対すれば、それだけで話が進みません。不動産は動かせる財産ではないため、共有名義だと自由に使えないリスクが常につきまとうのです。
横浜市旭区のCさん一家では、共有名義にして10年が経過。誰も住まず、使い道も決まらず、税金だけが毎年かかる状態になってしまっていました。
こういった“塩漬け状態”の不動産は、結果的に誰の得にもならないことが多いのです。
弁護士が解説する！横浜の不動産相続で押さえるべきポイント
ここからは、実際に不動産相続の手続きを進めるうえで、これだけは押さえておいてほしい！という重要なポイントを、弁護士の立場から分かりやすく解説していきます。
「難しそう…」と思うかもしれませんが、大丈夫。少しずつ確認していけば、相続手続きもちゃんと乗り越えられますよ！
不動産の評価額と税金の関係性を理解しよう
まず大切なのが、不動産の「評価額」を正しく把握すること。この評価額によって、相続税の金額が大きく変わるからです。
横浜のように地価が高いエリアでは、土地や建物の評価が高く出る傾向があり、油断すると「え、こんなに税金がかかるの!?」と驚くことも少なくありません。
不動産の評価には、
路線価（国税庁が定めた道路ごとの価格）
固定資産税評価額
実勢価格（市場での取引価格）
など複数の見方があり、どれを使うかで結果が大きく変わります。相続税の申告では、主に「路線価評価」を使いますが、建物の老朽化や空室率などを反映させる「減価要素」も考慮できます。
正確な評価を行うには、税理士や不動産鑑定士と連携することもポイントです。弁護士としても、チームでの対応をおすすめしています。
名義変更は早めに！必要書類をチェック
不動産の名義を変えるには、「相続登記」と呼ばれる手続きが必要です。2024年からは、相続登記の義務化が始まり、「3年以内に手続きをしないと過料の対象になる」という決まりも施行されました。
つまり、今までは「とりあえず放置」でも問題になりませんでしたが、これからは放置できなくなったというわけです。
名義変更に必要な主な書類は以下のとおりです：
被相続人の戸籍一式（出生〜死亡まで）
相続人全員の戸籍・住民票
固定資産評価証明書
遺言書 or 遺産分割協議書
これらを揃えたうえで、法務局に登記申請をします。書類に不備があると差し戻されてしまうので、不安がある場合は専門家に一度チェックしてもらうのが安心です。
共有名義のリスクと解消方法
「兄弟で平等に」という気持ちはとても大切です。ただ、不動産を共有名義にすること＝揉めごとの火種になるケースも多いです。
たとえば、将来売却したいと思っても、相続人の一人でも反対すると売れません。また、固定資産税や修繕費を誰がどう負担するかでトラブルになることも。
こういったリスクを回避するには、
不動産は一人が相続し、他の相続人には金銭で補う「代償分割」
共有名義でも、「使用や売却のルール」を文書で取り決める
などの工夫が必要です。弁護士としては、「共有名義にする場合は、必ず“今後の方針”も決めておきましょう」とお伝えしています。
ここまでのポイントを踏まえると、やはり早めの準備と専門家の連携が、不動産相続をスムーズに進めるカギになるといえます。
横浜全域での不動産相続における対策法
不動産を相続した後、「この物件、どうしよう……」と悩まれる方は本当に多いです。そのまま住む？貸す？売る？――選択肢はいろいろありますが、ベストな判断は人それぞれです。
ここでは、横浜という地域の特性も踏まえながら、相続した不動産の扱い方について、検討すべきポイントをわかりやすく解説します。
「売る」「活用する」「保有する」それぞれの判断基準とは？
不動産を相続した際の選択肢として、主に以下の3つが考えられます。
1. 売却する（売る）
「誰も住む予定がない」「維持費や固定資産税がもったいない」という場合は、売却が現実的な選択肢です。特に横浜市内の物件は、エリアによっては高値での売却が期待できます。
ただし、注意したいのが譲渡所得税。相続してからすぐに売却した場合でも、「相続税の取得費加算の特例」などを活用すれば、税金の負担を抑えられる可能性があります。
2. 賃貸などで活用する
駅近や人口の多いエリア（例：横浜駅周辺、関内、日吉など）であれば、賃貸物件として活用する選択もあります。家賃収入を得られる点がメリットですね。
ただし、賃貸経営にはそれなりの手間とリスクも伴います。空室リスクや修繕費などを考えると、「不動産を資産として持ち続ける覚悟」が必要です。
場合によっては、管理会社に運営を任せる「サブリース契約」などを検討するのも一つの手です。
3. 保有する（そのまま所有）
「いつか子どもが使うかも」「将来的に地価が上がりそう」といった理由で、あえて売らずに保有するケースもあります。
横浜市では、再開発や鉄道延伸などによりエリアによって地価が上昇傾向にある地域もあるため、長期的に見て価値が上がる可能性もゼロではありません。
ただし、固定資産税や管理費は毎年かかり続けるので、維持コストと価値のバランスをしっかり見極めることが大切です。
横浜市の不動産事情と将来性を踏まえた選択を
横浜は、東京に近くアクセスも良いため、常に一定の需要がありますが、エリアによって差が大きいのが特徴です。
たとえば：
横浜駅周辺やみなとみらいエリア：商業性・利便性が高く、不動産価値も安定。
港北区・青葉区：ファミリー層に人気で、賃貸や再販にも向いている。
金沢区・瀬谷区など郊外エリア：将来的に人口減少の影響を受ける可能性も。
このように、横浜とひとくくりに言っても、物件の場所によって取るべき戦略は変わってくるんです。
そのため、不動産会社や税理士と連携して、物件の価値や将来性を踏まえた判断をすることが大切です。
まとめと結論（横浜の住民向け）
不動産相続は、慣れない手続きと専門的な知識が求められる場面が多く、「なんとなく進めてしまう」と後から後悔することになりかねません。
特に横浜のように不動産価値が高く、エリアによる差も大きい地域では、失敗すると損失額も大きくなる可能性があります。
この記事で紹介したように、
名義変更の放置
評価額の見誤りによる税負担
共有相続によるトラブル
といった失敗は、事前に知っていれば防げることばかりです。
また、「売る」「貸す」「持ち続ける」といった選択肢も、家族の状況や不動産の立地によって最適解が異なります。
だからこそ、迷ったときは一人で抱え込まず、専門家に相談することが何より大切です。将来のトラブルを避け、大切な財産を活かすためにも、ぜひ早めの一歩を踏み出してくださいね。
弁護士に相談する理由とお問い合わせ情報（横浜エリアに対応）
「相続のこと、誰に相談したらいいのか分からない…」という方、多いのではないでしょうか？税金のことは税理士、不動産の売却は不動産会社。でも、相続全体を見渡して調整できるのが“弁護士”なんです。
特に不動産相続では、
相続人間の意見調整やトラブル対応
遺産分割協議のサポート
複雑な法的手続きの代行
税理士や不動産業者との連携
といった場面で、弁護士の力が必要になります。
私たちは、横浜市内全域で相続に関するご相談を受け付けています。初回相談は無料ですので、「ちょっと話を聞いてみたいな」という段階でも、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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知らないと危険！横浜の不動産相続でよくある失敗と対策法でした！
弁護士 大石誠
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